شراء عقار في بريطانيا باسمك الشخصي أم عبر شركة: أيهما يناسب مستثمري الخليج؟

قرار يُتخذ قبل الحجز

يمكن إتمام أي عملية شراء في بريطانيا باسمك الشخصي، منفرداً أو بالاشتراك مع غيرك، أو عبر شركة بريطانية محدودة تُؤسَّس لتملّك العقارات فقط، وتُعرف غالباً بالشركة ذات الغرض الخاص (SPV). والطريقتان متاحتان لمواطني الخليج المقيمين في بلدانهم.

ويؤثر هذا الاختيار في ضريبة الإيجار، وفي التمويل العقاري المتاح لك، وفي طريقة وصول الأموال إليك، وفيما يحدث عند البيع أو انتقال العقار إلى الورثة. وتغييره لاحقاً مكلف، لذا يُفضَّل حسمه قبل كل عملية شراء.

رسم الدمغة: غالباً واحد في الحالتين

تدفع الشركة دائماً الرسم الإضافي البالغ 5% على شراء العقار السكني، وتدفع الشركة البريطانية التي يسيطر عليها أشخاص مقيمون خارج بريطانيا أيضاً الرسم الإضافي لغير المقيمين البالغ 2%. ومعظم مستثمري الخليج الذين يملكون منزلاً في الخليج يدفعون الرسمين معاً عند الشراء بأسمائهم الشخصية أيضاً، لذا يكون رسم الدمغة عادةً واحداً في الطريقتين.

ويُستثنى من ذلك المشتري الذي لا يملك أي منزل آخر في العالم؛ إذ يُعفى من رسم 5% عند الشراء باسمه. كما قد تخضع المساكن التي يزيد سعرها على 500,000 جنيه وتشتريها شركة لسعر ثابت أعلى بكثير ولرسم سنوي (ATED)، ما لم تستحق الشركة الإعفاء بصفتها نشاط تأجير فعلياً. ويتولى المحامي والمحاسب المطالبة بهذه الإعفاءات.

ضريبة أرباح الإيجار

• باسمك الشخصي: اعتباراً من 6 أبريل 2027 تخضع أرباح الإيجار لشرائح 22% و42% و47%. ولا تُخصم فوائد الرهن العقاري من الربح، بل تحصل على خصم ضريبي يعادل 22% منها. وكثير من غير المقيمين لا يحق لهم الإعفاء الشخصي، فقد تبدأ الضريبة من أول جنيه.
• عبر شركة: ضريبة الشركات 19% على الأرباح حتى 50,000 جنيه و25% على ما يزيد على 250,000 جنيه، مع نسبة متدرجة بينهما. وتُخصم فوائد الرهن العقاري كاملة مثل أي تكلفة أخرى.
• كلما زاد التمويل وكبرت المحفظة، زاد ما توفّره الشركة عادةً.

كيف تصل الأموال إليك من الشركة

الأرباح التي تحققها الشركة ملك للشركة، وتصل إليك بإحدى ثلاث طرق:

• سداد قرضك: يموّل معظم المستثمرين الشراء بإقراض أموالهم للشركة بموجب اتفاقية قرض مكتوبة من المدير (Director’s Loan). وعندما تسدّد الشركة هذا القرض فهي تعيد إليك أموالك، لذا لا يخضع السداد للضريبة.
• فوائد على قرضك: يمكن للشركة أن تدفع لك فوائد على القرض، فتنخفض أرباحها الخاضعة للضريبة. وبموجب بعض اتفاقيات الازدواج الضريبي، ومنها الاتفاقية بين بريطانيا والكويت، تخضع الفوائد المدفوعة لمقيم في الدولة الأخرى للضريبة هناك فقط بوجه عام، بشرط أن يكون سعر الفائدة تجارياً وأن توافق مصلحة الضرائب البريطانية (HMRC) على المطالبة بالاتفاقية. وإلى أن تتم الموافقة، تقتطع الشركة 20%.
• توزيعات الأرباح: تُدفع من الأرباح بعد ضريبة الشركات. والضريبة البريطانية على التوزيعات المدفوعة لغير المقيمين محدودة بوجه عام، ودول الخليج لا تفرض عادةً ضريبة على دخل الأفراد.

التمويل العقاري

كثير من جهات الإقراض المتخصصة التي تتعامل مع المستثمرين من خارج بريطانيا مهيّأة لإقراض شركات العقار، وبعضها يفضّل ذلك. ويُطلب من المديرين عادةً ضمان شخصي، وقد تكون الأسعار والرسوم أعلى قليلاً منها للأفراد. ويقارن وسيط التمويل الشريك لنا المرخّص من هيئة السلوك المالي (FCA) بين الطريقتين وفق وضعك.

تكاليف التشغيل والأعمال الإدارية

• باسمك الشخصي: إقرار ضريبي بريطاني واحد سنوياً، مع استلام الإيجار وفق نظام الملّاك غير المقيمين.
• عبر شركة: حسابات سنوية وإقرار لضريبة الشركات، وإيداعات لدى سجل الشركات (Companies House)، والتحقق من هوية المديرين، وحساب مصرفي تجاري في بريطانيا. وأتعاب المحاسبة أعلى منها للإقرار الشخصي، وهو ما يؤثر أكثر في حالة عقار واحد صغير.

البيع وانتقال العقار إلى الورثة

عندما يبيع الفرد يدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 18% أو 24%، ويجب عليه الإبلاغ عن البيع خلال 60 يوماً، كما نشرح في دليلنا للبيع من الخليج. أما الشركة فتدفع ضريبة الشركات على الربح ضمن إقرارها الضريبي المعتاد.

ولا تُلغي الشركة ضريبة الميراث البريطانية؛ فأسهم أي شركة، بريطانية أو أجنبية، تملك مساكن في بريطانيا تُعامل كأصول بريطانية. لكن الشركة قد تسهّل توزيع الملكية بين أفراد العائلة عبر الأسهم، كما نوضح في دليل ضريبة الميراث.

أي الطريقتين تناسب من عادةً

• الاسم الشخصي يناسب غالباً: عقاراً أو عقارين يُشتريان نقداً، والمشتري الذي لا يملك منزلاً آخر، والسكن الذي يُشترى لابن جامعي باسمه، والمستثمر الذي يريد أبسط ترتيب.
• الشركة تناسب غالباً: الشراء بالتمويل العقاري، والمستثمر الذي يبني محفظة من عدة عقارات، ومن يريد إعادة استثمار الإيجار في عقارات جديدة (فالأرباح المحتفظ بها في الشركة تخضع لضريبة الشركات فقط)، والعائلات التي تريد توزيع الملكية عبر الأسهم.

التحويل لاحقاً مكلف

نقل عقار تملكه حالياً إلى شركة يُعامل كبيع بالقيمة السوقية، ويترتب عليه عادةً رسم دمغة على كامل القيمة وضريبة أرباح رأسمالية على أي ربح، لذا نادراً ما تكون إعادة الهيكلة مجدية. أبقِ العقارات الحالية كما هي، واختر الطريقة المناسبة لكل عملية شراء جديدة.

كيف تساعدك BPG

نقارن لك بين الطريقتين في عملية الشراء: رسم الدمغة وضريبة الإيجار والتمويل وطريقة استلام دخلك، ويتولى شركاؤنا في المحاسبة في بريطانيا تأسيس الشركة وإعداد اتفاقية قرض المدير والتسجيلات الضريبية قبل الحجز.

هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة ضريبية أو قانونية. فالقواعد الضريبية والاتفاقيات تتغير، والهيكل المناسب يعتمد على ظروفك، لذا تأكد منه مع مستشار ضريبي بريطاني مؤهل قبل الشراء.