الرهن العقاري كرافعة مالية: محفظة أكبر في بريطانيا بسيولة أقل

الفكرة باختصار

بدلاً من استخدام كل أموالك لشراء عقار واحد نقداً، تستخدمها دفعاتٍ أولى لعدة عقارات مع رهن عقاري على كل منها، فتستفيد أموالك من نمو المحفظة كاملة لا من عقار واحد فقط.

مثال عملي: 200,000 جنيه نقداً

سعر كل شقة 200,000 جنيه وإيجارها 14,000 جنيه سنوياً (عائد إجمالي 7%، بما يتماشى مع ليفربول وأجزاء من مانشستر). تستهلك تكاليف التشغيل 30% من الإيجار، فيتبقى 9,800 جنيه. الرهن بفائدة فقط بنسبة 5.5%. ونفترض ارتفاع الأسعار 20% خلال خمس سنوات، وهو أقل من توقع Savills البالغ نحو 25% للشمال الغربي حتى 2030. الأرقام قبل الضريبة ولا تشمل تكاليف الشراء التي ترتفع مع قيمة ما تشتريه.

• شقة واحدة نقداً: دخل 9,800 جنيه سنوياً (49,000 جنيه خلال خمس سنوات) مع نمو 40,000 جنيه = 89,000 جنيه، أي عائد 45% على أموالك.
• شقتان بدفعة أولى 40% (160,000 جنيه، مع الاحتفاظ بـ40,000 جنيه لتكاليف الشراء والاحتياطي): قرض كل منهما 120,000 جنيه بتكلفة 6,600 جنيه سنوياً، فيكون الدخل 6,400 جنيه سنوياً (32,000 جنيه خلال خمس سنوات) مع نمو 80,000 جنيه = 112,000 جنيه، أي عائد 56%.
• ثلاث شقق بدفعة أولى 25% (150,000 جنيه): قرض كل منها 150,000 جنيه بتكلفة 8,250 جنيهاً سنوياً، فيكون الدخل 4,650 جنيهاً فقط سنوياً (23,250 جنيهاً خلال خمس سنوات) مع نمو 120,000 جنيه = 143,250 جنيهاً، أي عائد 72%، لكن بهامش ضئيل لارتفاع الفائدة أو لشهر شاغر.

لماذا تنجح ومتى لا تنجح

الرافعة المالية تضخّم ما يفعله السوق في الاتجاهين. ففي المثال، يكلّف انخفاض الأسعار 10% المشتري النقدي 20,000 جنيه، ومستثمر الشقتين 40,000 جنيه، ومستثمر الشقق الثلاث 60,000 جنيه، أي نحو ثلث أمواله. وتنجح أكثر عندما تحتفظ بالعقارات على المدى الطويل ولا تُضطر إلى البيع في فترة تراجع.

وأسعار الفائدة مهمة أيضاً؛ فحتى بفائدة 5.5%، قد تتجاوز تكلفة الرهن ما يتبقى من إيجار العقار منخفض العائد بعد تكاليف التشغيل. لهذا تناسب الرافعة المالية المدن مرتفعة العائد في الشمال ووسط إنجلترا، ولهذا يُعد قرض بنسبة 60% أكثر صموداً اليوم من قرض بنسبة 75%.

كيف يقترض مستثمرو الخليج في بريطانيا

يقدّم مقرضون بريطانيون متخصصون تمويل الشراء بغرض التأجير للمستثمرين المقيمين في الخليج، ويعتمدون أساساً على قيمة الإيجار لا على راتبك.

• تبدأ الدفعة الأولى عادةً من 25%، وتشيع نسبة تتراوح بين 35% و40% للمشترين الذين لا تربطهم صلات ببريطانيا.
• يجب أن يغطي الإيجار عادةً ما بين 125% و145% من فوائد الرهن محسوبة بسعر اختبار أعلى، وقد يحدّ ذلك من مبلغ القرض.
• تثبيت الفائدة لسنتين أو خمس سنوات يحمي دخلك من ارتفاع الأسعار.
• تعمل خطط تملّك المنازل المتوافقة مع الشريعة بمبادئ مشابهة؛ راجع دليلنا للتمويل الإسلامي.
• يتيح هيكل الشركة خصم فوائد الرهن كاملة، وهو أمر مهم للمحافظ الأكبر؛ راجع دليلنا لضريبة أبريل 2027.

قواعد لرافعة مالية مستدامة

• اقترض بمستوى يغطيه الإيجار بارتياح حتى لو ارتفعت الفائدة بنسبة 1% إلى 2%.
• احتفظ باحتياطي يغطي ستة أشهر على الأقل من أقساط الرهن والتكاليف.
• اختر مواقع ذات طلب قوي من المستأجرين لتقليل الأشهر الشاغرة.
• وزّع استثماراتك على عدة مدن وأنواع مبانٍ بدلاً من تركيزها في مشروع واحد.
• خطّط للتخارج أو إعادة التمويل منذ اليوم الأول، وراجع المحفظة سنوياً.

كيف تساعدك BPG

نحلّل كل عملية شراء بأرقام واقعية للإيجار والتكاليف والفائدة، ونرتّب التمويل عبر وسطاء شركاء مرخّصين من هيئة السلوك المالي (FCA)، ونبني المحافظ في مدننا الأربع، لتضيف الرافعة المالية نمواً دون أن تضيف ضغطاً.